Choisir son bien : où investir avec la loi Scellier?

Quelles sont les zones géographiques concernées par la loi Scellier* ?

Selon les estimations de la Fédération des promoteurs constructeurs, près de 5.000 logements construits en France en vue d’être loués dans le cadre des anciens dispositifs Robien et Borloo, sont toujours vides. Pour éviter que ne se reproduisent ces dérives, le nouveau dispositif d’investissement locatif Scellier a été limité aux seuls secteurs souffrants d'un marché locatif fortement tendu. Ainsi, un nouvel arrêté de « zonage" publié le 3 Mai 2009, est venu adapter la loi Scellier à cette réalité du parc locatif français.

Pour définir la tension du marché locatif, on évalue le taux de rotation dans le parc social, la part des ménages dans le parc privé ayant un taux d’effort supérieur à 39% et enfin l’évolution des loyers et des prix de l’immobilier dans le secteur. Le décret relatif au zonage doit au demeurant être révisé tous les trois ans pour tenir compte de l’évolution des besoins en logements. La loi Scellier ne pourra donc s’appliquer qu’aux zones A, B1 et B2 et exclue la zone C représentant les secteurs géographiques les moins denses du territoire français.

Liste des communes par zone sur legifrance : Arrêté du 29 avril 2009 publié au Journal officiel du 3 Mai 2009

De quoi se compose la zone C aujourd’hui?

Loin d'être uniforme, elle est constituée d'une multitude de micro marchés locaux, les uns suffisamment pourvus en logements, les autres prometteurs ou offrant un parc locatif vieillissant, inadaptés voire insuffisant. C’est ainsi que 750 communes ayant un marché immobilier porteur mais situées en zone C, ont pu être remontées en zone B2 dans le nouvel arrêté de classement des communes par zone.

Par ailleurs, 250 communes qui ne sont pas dans des situations de logement tendues auraient dû redescendre en zone C mais n’ont finalement pas changé de classement. Sans cela, le déclassement aurait eut un impact négatif sur l’accession à la propriété, les plafonds du prêt à taux zéro étant par exemple plus élevés en zone B qu’en zone C. Il faut donc rester vigilant et bien vérifier notamment lorsqu’on acquière un logement situés en zone B2 qu’il y a un réelle demande locative.

Comment s’assurer de la qualité de l’emplacement du bien à construire ?

La recherche de votre acquisition doit correspondre à votre projet immobilier. Certains critères sont donc à prendre en compte comme l'environnement, la construction, le prix, le potentiel locatif et celui de la revente. L’arrêté de « zonage » de la loi Scellier est un premier indice pour se prémunir d’un mauvais investissement :

• L'emplacement : votre bien immobilier doit être situé dans un environnement de qualité proche de toutes commodités (commerces, écoles, transports, etc.).
• La construction : elle doit être réalisée dans le total respect des normes en vigueur, afin de vous assurer de réaliser un placement durable en misant sur des critères déterminants (pérennité, maîtrise des charges, etc.), sans compter la satisfaction de vos futurs locataires.
• Des prix maîtrisé : une étude est réalisée afin de vérifier que les prix pratiqués sont en parfaite adéquation avec le marché local. Les biens sont proposés au prix promoteurs.
• Le Potentiel locatif : afin que le marché locatif soit porteur, le secteur doit être doté d'une vie économique dynamique.
• Le Potentiel de revente : un bien immobilier de bonne construction, dans un environnement de qualité représente une plus value lors de sa revente.